楼市进一步趋冷，给新入市的项目定一个怎样的价格，正在让许多开发商犯难。

关于价格的市场调查已经结束，项目计划入市的时间正在临近，但调控还未看到尽头。

在这个时候，笔者认为，新盘入市，定一个比市场能接受的再略偏低的价格，是比较合适的选择。

开发商们必须清醒认识到，一贯以来的卖方市场已暂时变为买方市场。买方市场的游戏规则是必须要听从买家认知和预期的。

现阶段，刚性需求仍在涌动。我们获悉，在新政两个月后，购房者并未对北京房价大幅度降低形成普遍预期。刚性需求（包括刚性改善型需求）一旦认定价格处于能接受范围内就很可能出手。

同时，在现有的市场分析中，普遍预测拐点将在四季度出现，彼时调控政策基本出尽，对需求影响进入最深刻时期。所以不论从现有买方的心理考虑还是预备市场可能出现的最恶劣局面，开发商应尽快以适当价格出货。而且，出货量宜大，不宜小，理由是避免最坏的市场局面长期存在。如果楼市交易冷清局面长达1年以上，地产上市公司1-2年的销售任务将难以完成。大量出货，也是给当下愿意出手的购房者实惠，让他们能够挑选最优楼层、户型等。

具体到大兴区———今年新盘供应量最旺盛的区域，因为受土地供应2年不开发收回等政策的影响，下半年数个新盘必须登场。考虑到“先行者”绿地新里·西斯莱公馆以14000元/平米起的中小户型搏得在北京冷市里热销800套的优异表现，我们认为，该区域位置和产品较好的新盘，以15000元/平米起，均价在16000元-17000元/平米左右，应该是市场各方都能接受的。对于开发商来说，鉴于去年6000-7000元/平米拿的楼面地价，其他各方面成本控制得好，这个售价还有一定利润；对于购房者而言，今年年底大兴地铁开通，坐20分钟即可到西单，而且黄村商业配套将进一步完善，这个价格很能吸引大批北京市区的刚性置业者。

开发商们还要注意，以廉租房为主的保障性房大规模开发正在启动，今后房地产拉动中国经济的50多个产业未必都得依靠商品房市场。尽管此转变的过程还有多方博弈。但决策者的思路很明确，调整中国经济结构的要务之一即是不能让商品房市场绑架中国经济。

地产业最奢侈的盛宴正在散去。在调控的最深刻影响尚未到来时，普通住宅开盘不应错失任何一个快速销售的机会。