小区 “智能化"建设已经成为房 产开发商和业主关注 热点。24小时可视门禁、远程抄表计费、各种小区服务项目以及方便 视频点播、网上浏览为小区居民提供了诸多生活上 方便。但小区 “智能化"建设是一项技术复杂 应用项目,目前 建设存 一些误区和问题。
来自上海 统计显示： 某小区投入使用 智能化系统中，仍发挥作用 仅占20％，运行不正常、尚可使用 占45％，另有35％ 系统被废弃。调查显示， 住宅小区智能化 建设中存 着一种不好倾向，就是一味求全，而设备系统不问实际需要，系统复杂，安装、使用十分困难，许多设施和功能不切实际，造成物业管理和业主 诸多不便和矛盾。这是目前我国智能化遭遇普及难题 一个缩影。
综观国内小区智能建设中存 问题有如下方面：
（1） 盲目追求先进
有些业主贪多求全， 提出“世界一流”、“十五年不落后”等口号。过分强调了智能化系统 作用，忽视了现实、业主文化背景和人们 实际生活水平等，超出了业主 功能需求，造成浪费；缺乏对系统和产品深入 了解，盲目追求“★”或“A” 数量；需求分析不够，致使投资效果很不理想，投入使用后发现问题太多。智能化小区分为一星、二星级和三星组。但并 说按三星级标准设计，就是最佳方案。星级划分是对不同档次 居住小区而言 。简单 说，一星级适用于经济适用型居住小区，二星级适用于舒适型居住小区，三星级适用于豪华型居住小区。选择某类星级，取决于楼盘 定位也就是业主人员 综合素质及其实际需求、对小区智能化系统 正确定位，科学合理 选择功能及产品是建设成功 关键因素。
（2） 重建设轻管理
科技是把“双刃剑”，运用恰当，会造福于人，运用不好，会限制人 自由。 一些智能化小区，无形 “智能化网”把住户给困住了。 设备、技术过于先进复杂，导致操作复杂。用户本来 目 是 方便生活，结果 自己先 花很多精力去学习那些专门技术。更有一些小区把智能化系统简单当成管理业主 工具。实际上，智能化系统应更多体现对人 关怀，应该从人们不同需要和实际承受能力出发，以人为本，追求个性化、人性化 设计。 ， 居住小区而言，现代人追求安全、宁静、整洁、舒适，智能化 实现这些目 工具之一， 对居住功能 一种补充，不能“喧宾夺主”。造成这类现象 原因是 做方案设计时，只重硬件投入，没有合理化配置 观点，简单堆砌各种高科技设施，却轻视软件建设，没有考虑到智能化设施 现实生活中 实用性和后期管理。
许多方案 总体规划阶段，就没有考虑系统建成以后 实用性及所需要 物业管理人员、运用费用等问题。 有 只为楼盘促销一味求全而建，也就是说重建设轻管理， 导致 一些系统缺乏实用性或物业管理费偏低或物业管理人员素质差，造成关闭、停机现象。
（3） 规划、设计与施工方面存 问题
没有总体集成和系统更新与扩展 考虑，仓促上马， 边招标、边设计、边施工、边修改，造成了返工，浪费严重；设计部门对智能化产品和智能设计方法还很不熟悉，尤其 系统集成方面较弱。目前对智能建筑设计 注意重点大都集中 智能化系统上，面建筑方面注意不够。对智能化系统设备 安装空间、管线、路由等考虑不周；智能化系统集成商 追求其利益 最大化，一味夸大求全，不注重对现场安装与施工组织，对施工 全面质量管理重视不够，造成施工安装质量不高而给后期运行留下隐患。
（4） 多表远程计量系统运行管理方面问题
多表远程计量系统计费没有与有关部门沟通，会造成许多管理问题。有 建成后长期无法工作，造成浪费，有 选用一些价格低、质量差、性能不稳定 产品，造成系统不能正常运行；或系统 误差很大，结果形同虚设，仍需人员每月入户抄表，完全失去远传和集中检测 作用。水、电、气等业务部门 经营管理方式很不相同，有 推行（或局部推行）预付费 IC卡经营方式；有些计量由小区物业公司管理，物业公司向水、电、气等业务部门用预售方式交费，使用中常出现较大差异。个别小区还将公共环境 浇花清洁用水、路灯照明和办公用电等摊到住户身上，常常由此引发纠纷
（5） 系统配置与控制室建设不合理
这一误区会造成系统运行效果不佳。部分小区安装安防系统 为门面，实际上作用不大；也有些小区安防系统设计过多，不切合实际。例如有一个 二个多层住宅楼 小院， 防止非法入侵，从一层至顶层每套住宅内都安装了窗磁、红外幕帘， 选用产品性能不佳，再加上使用不当，造成误报率高，应用效果极差。另外， 众多物业管理公司和系统集成商反映，许多小区 中心控制室非常狭小 偏隅一角， 下二层，致使智能化系统投入运行后效果不理想。 物业人员能及时出警响应，迅速赶到现场，中心控制室位置首选 小区中间一层为佳。为便于系统维护和检修，机房面积应恰当。开发商应选择有系统设计和施工经验，并能规范施工 集成商来完成智能化系统项目。应严格按规范要求进行施工，否则待隐蔽工程结束后便无法更改了，由此成 损失将是十分巨大 。如智能化系统中涉及 弱电系统较多，应尽量将弱电系统管线统一到一条（个）综合管道（井）中，每个子系统对接 都有一定 要求，应 不同 子系统确定不同接 方案，接 与防雷应分别考虑、统一施工。
加强对智能化建设 管理势 必行
如前所述，智能化将是今后小区建设 主流之一，而小区智能建设目前存 着许多问题，它们阻碍着智能化建设 健康发展， 带来巨大 浪费和经济损失。这些问题 形成 是思想认识上 ，更重 管理上 。 智能化系统 国内隶属于建设、公安、邮电、广电、电业等行业管理， 管理十分混乱。要使管理有序化，必须 到政府主管部门 支持，否则不可能具有权威性。学会、协会之类群众性学术行业团体是不可能像政府主管部门那样起到管理作用 。 ，由建设主管部门牵头，建立智能建筑管理部门是势 必行。
结束语
小区智能化是一个新 概念，正处于初始阶段，缺乏国家统一 标准和规范；同时小区智能化建设有赖于国民经济 发展和国民总体素质 提高，一旦这些系统完善，用户便能方便快捷使用，让人花钱心甘情愿，物有所值；另 要实现小区智能化，还要 到政府各部门 支持，制定统一规划和相关法规。由此可见，要真正实现小区智能化， 我国仍需走相当 一段路。
，我们可以预言，21世纪 小区必将向智能化方向发展，小区智能化是大势所趋，不可逆转。它既是提高小区生活质量 重要保证，又是带动国民经济持续稳定 增长 重要手段， 提高综合实力 重要途径。现代信息技术 发展给小区理念带来了严峻 考验和难 机遇。 ，我们 锐意进取、知难而进，抓住机遇，迎接挑战，花大力气，用只争朝夕 精神，积极探索，找出一条适合我国国情更全面、更富有人性化 小区智能化发展道路。
来自上海 统计显示： 某小区投入使用 智能化系统中，仍发挥作用 仅占20％，运行不正常、尚可使用 占45％，另有35％ 系统被废弃。调查显示， 住宅小区智能化 建设中存 着一种不好倾向，就是一味求全，而设备系统不问实际需要，系统复杂，安装、使用十分困难，许多设施和功能不切实际，造成物业管理和业主 诸多不便和矛盾。这是目前我国智能化遭遇普及难题 一个缩影。
综观国内小区智能建设中存 问题有如下方面：
（1） 盲目追求先进
有些业主贪多求全， 提出“世界一流”、“十五年不落后”等口号。过分强调了智能化系统 作用，忽视了现实、业主文化背景和人们 实际生活水平等，超出了业主 功能需求，造成浪费；缺乏对系统和产品深入 了解，盲目追求“★”或“A” 数量；需求分析不够，致使投资效果很不理想，投入使用后发现问题太多。智能化小区分为一星、二星级和三星组。但并 说按三星级标准设计，就是最佳方案。星级划分是对不同档次 居住小区而言 。简单 说，一星级适用于经济适用型居住小区，二星级适用于舒适型居住小区，三星级适用于豪华型居住小区。选择某类星级，取决于楼盘 定位也就是业主人员 综合素质及其实际需求、对小区智能化系统 正确定位，科学合理 选择功能及产品是建设成功 关键因素。
（2） 重建设轻管理
科技是把“双刃剑”，运用恰当，会造福于人，运用不好，会限制人 自由。 一些智能化小区，无形 “智能化网”把住户给困住了。 设备、技术过于先进复杂，导致操作复杂。用户本来 目 是 方便生活，结果 自己先 花很多精力去学习那些专门技术。更有一些小区把智能化系统简单当成管理业主 工具。实际上，智能化系统应更多体现对人 关怀，应该从人们不同需要和实际承受能力出发，以人为本，追求个性化、人性化 设计。 ， 居住小区而言，现代人追求安全、宁静、整洁、舒适，智能化 实现这些目 工具之一， 对居住功能 一种补充，不能“喧宾夺主”。造成这类现象 原因是 做方案设计时，只重硬件投入，没有合理化配置 观点，简单堆砌各种高科技设施，却轻视软件建设，没有考虑到智能化设施 现实生活中 实用性和后期管理。
许多方案 总体规划阶段，就没有考虑系统建成以后 实用性及所需要 物业管理人员、运用费用等问题。 有 只为楼盘促销一味求全而建，也就是说重建设轻管理， 导致 一些系统缺乏实用性或物业管理费偏低或物业管理人员素质差，造成关闭、停机现象。
（3） 规划、设计与施工方面存 问题
没有总体集成和系统更新与扩展 考虑，仓促上马， 边招标、边设计、边施工、边修改，造成了返工，浪费严重；设计部门对智能化产品和智能设计方法还很不熟悉，尤其 系统集成方面较弱。目前对智能建筑设计 注意重点大都集中 智能化系统上，面建筑方面注意不够。对智能化系统设备 安装空间、管线、路由等考虑不周；智能化系统集成商 追求其利益 最大化，一味夸大求全，不注重对现场安装与施工组织，对施工 全面质量管理重视不够，造成施工安装质量不高而给后期运行留下隐患。
（4） 多表远程计量系统运行管理方面问题
多表远程计量系统计费没有与有关部门沟通，会造成许多管理问题。有 建成后长期无法工作，造成浪费，有 选用一些价格低、质量差、性能不稳定 产品，造成系统不能正常运行；或系统 误差很大，结果形同虚设，仍需人员每月入户抄表，完全失去远传和集中检测 作用。水、电、气等业务部门 经营管理方式很不相同，有 推行（或局部推行）预付费 IC卡经营方式；有些计量由小区物业公司管理，物业公司向水、电、气等业务部门用预售方式交费，使用中常出现较大差异。个别小区还将公共环境 浇花清洁用水、路灯照明和办公用电等摊到住户身上，常常由此引发纠纷
（5） 系统配置与控制室建设不合理
这一误区会造成系统运行效果不佳。部分小区安装安防系统 为门面，实际上作用不大；也有些小区安防系统设计过多，不切合实际。例如有一个 二个多层住宅楼 小院， 防止非法入侵，从一层至顶层每套住宅内都安装了窗磁、红外幕帘， 选用产品性能不佳，再加上使用不当，造成误报率高，应用效果极差。另外， 众多物业管理公司和系统集成商反映，许多小区 中心控制室非常狭小 偏隅一角， 下二层，致使智能化系统投入运行后效果不理想。 物业人员能及时出警响应，迅速赶到现场，中心控制室位置首选 小区中间一层为佳。为便于系统维护和检修，机房面积应恰当。开发商应选择有系统设计和施工经验，并能规范施工 集成商来完成智能化系统项目。应严格按规范要求进行施工，否则待隐蔽工程结束后便无法更改了，由此成 损失将是十分巨大 。如智能化系统中涉及 弱电系统较多，应尽量将弱电系统管线统一到一条（个）综合管道（井）中，每个子系统对接 都有一定 要求，应 不同 子系统确定不同接 方案，接 与防雷应分别考虑、统一施工。
加强对智能化建设 管理势 必行
如前所述，智能化将是今后小区建设 主流之一，而小区智能建设目前存 着许多问题，它们阻碍着智能化建设 健康发展， 带来巨大 浪费和经济损失。这些问题 形成 是思想认识上 ，更重 管理上 。 智能化系统 国内隶属于建设、公安、邮电、广电、电业等行业管理， 管理十分混乱。要使管理有序化，必须 到政府主管部门 支持，否则不可能具有权威性。学会、协会之类群众性学术行业团体是不可能像政府主管部门那样起到管理作用 。 ，由建设主管部门牵头，建立智能建筑管理部门是势 必行。
结束语
小区智能化是一个新 概念，正处于初始阶段，缺乏国家统一 标准和规范；同时小区智能化建设有赖于国民经济 发展和国民总体素质 提高，一旦这些系统完善，用户便能方便快捷使用，让人花钱心甘情愿，物有所值；另 要实现小区智能化，还要 到政府各部门 支持，制定统一规划和相关法规。由此可见，要真正实现小区智能化， 我国仍需走相当 一段路。
，我们可以预言，21世纪 小区必将向智能化方向发展，小区智能化是大势所趋，不可逆转。它既是提高小区生活质量 重要保证，又是带动国民经济持续稳定 增长 重要手段， 提高综合实力 重要途径。现代信息技术 发展给小区理念带来了严峻 考验和难 机遇。 ，我们 锐意进取、知难而进，抓住机遇，迎接挑战，花大力气，用只争朝夕 精神，积极探索，找出一条适合我国国情更全面、更富有人性化 小区智能化发展道路。
